04 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSU: Ferdileşme nedir? Nasıl tamamlanır? Sonuçları ne olur?

     04 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

SORU 4.

FERDİLEŞME NEDİR? NASIL TAMAMLANIR? SONUÇLARI NE OLUR? KOOPERATİFLE VE SİTE YÖNETİMİ İLE İLGİSİ NEDİR?

ÇALIŞTAY RAPORUMUZDA yer alan 9 sayfalık 4.soru cevabının tam metni PDF formatında ilişikte sunulmuştur.

Aşağıdaki linki tıkladığınızda açılacak ve okumanıza hazır olacaktır. 

https://drive.google.com/file/d/1nXNyAbNlBf9eFygSAJP0D2Q_I8sVAnEB/view?usp=sharing

Şayet sorunuz veya katkınız olacaksa sayfanın alt kısmında bulunan YORUM kısmına yazabilirsiniz.

İlgilenenler ve merak edenler için konuya ilişkin DİĞER MAKALELER ise ekte bulunuyor.

-I-

40 YILLIK SORUN: “FERDİLEŞME”

“FERDİLEŞME” mevzuatımıza göre; “konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin (konutların) mülkiyetinin ortaklara devredilerek, tapularının verilmesi ve kooperatif ortakları adına tapuya tescil işlemi ” demek. Bu konuyla ilgili kullanılan bir başka ifade “FERDİ MÜNASEBET”. O da “konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin (konutların) mülkiyetinin ortaklara devredilerek, tapularının verilmesi” olarak tanımlanmış. Ferdileşme süreci “FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ”le başlar. “Konut Yapı Kooperatiflerinde ferdi mülkiyete geçilmesi inşası biten konutların kooperatif tüzel kişiliğinin mülkiyetinden çıkıp her bir ortağın mülkiyetine girmesi ve bu durumun tescili” anlamına geliyor. Görüldüğü gibi farklı tanımlardaki ortak nokta BİTEN KONUTLARIN ORTAKLARIN MÜLKİYETİNE DEVREDİLMESİ VE TAPUYA TESCİLİ oluyor.

Öncelikle daha önceki yazılarımda da sık sık belirttiğim gibi, artık şunu anlamalıyız: KONUT KOOPERATİFLERİ İLEL-EBED KURULMAZLAR. Nihayetinde 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde de dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde, konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların FERDİLEŞME (FERDİ MÜNASEBETE GEÇİŞ) süreci işlerinin sonuçlandırılacağı son derece açık bir şekilde belirtilmekte.

Bu meseleyi Şehircilik ve Çevre Bakanlığına da sorduk ve konu hakkında bilgi talep ettik. 01.11.2024 tarihli dilekçemizde yönelttiğimiz sorumuz şöyleydi: “Bakanlık 2017 Aralığında kooperatife yazdığı yazıda  "ÖNCE FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYIN" dediğine göre; Ferdileşme nasıl tamamlanacaktır? Bu süreçte “KAT İRTİFAKLI TAPULARIN KAT MÜLKİYETLİ TAPULARA DÖNÜŞMESİ” gerekiyor mu? Ferdileşmenin tamamlandığını nasıl anlayacağız? Sonuçları ne olur? Bu konuda uyulması gereken yasal bir mevzuat var mı?”

Bakanlık başvurumuza şöyle cevap verdi: ”Yapı kooperatiflerinin özellikle site işletme kooperatifine dönüşmesini kolaylaştırmak için 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun  "Dağılma sebepleri"  başlıklı 81 inci maddesinin ikinci fıkrasında,  "Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır"  düzenlemesi  yer almaktadır.

Şehircilik bakanlığı yazısında kat irtifaklı tapuyu kabul etmeyerek "FERDİLEŞMEYİ tamamlayın" dediğine göre bunun anlamı, "iskân raporlarını almış kat irtifaklı tapu sahibi olanların tapularının KAT MÜLKİYETİNE dönüştürülmesi gerekir" demiş mi oluyor? Evet, aynen öyle. Konunun uzmanlarından Av. Serdar USTA “Yapı kooperatiflerinin üzerinde taşınmaz var ise ferdileşme suretiyle hak sahibi ortaklarına dağıtım ve tescilini yapıp kooperatifi fes etmek/yada tür değiştirmesi gerekiyor. Çevre şehircilik Bakanlığı bu uyarıyı onun için yapmış. Ferdilesmenin ne olduğu nasıl yapılacağı belli. Yöneticiler basiretli olmalı. Denetçiler ve 40 yıldır bekleyen kooperatif ortakları da. Çünkü Kooperatifin amacı ferdileşmedir. Çevre Şehircilik Bakanlığı da de üzerine düşen yasa hükmünü hatırlatmış” diyor.

Kooperatif Site Yönetimi Danışmanı Evren Özmen de benzer şeyler söylemiş: “Sadece kat irtifakı kurulması kooperatifin ferdileşmesini mümkün hale getirmez. Bu nedenle de kooperatifin ortaklarına ferdi tapularını verip tasfiye olmasını sağlamaz. Ancak imar barışının ikinci aşaması olan kat mülkiyet süreci ile ilgili gerekli işlemler yapıldığı takdirde, ferdileşme süreci başlar ve kooperatif tasfiye olup, sicilden terkin edilebilir”. 

Av.H.Sancar KARACA’ya göre; “Kooperatifler Kanunu'nun 81.maddesine göre, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçirilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle kooperatif amacına ulaşmış sayılır ise de, site yönetimine geçiş için tasfiyenin tamamlanmasına ilişkin bir koşul bulunmuyor. Ancak, kooperatif anasözleşmesinin 64/2. maddesine göre, yapı kullanma izninin iskân ruhsatının) alınmasını müteakip bir yıl içinde, ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyet işlemlerini sonuçlandırmaları zorunluluğu vardır.”

Peki, Orjan’da durum ne? 1803 konutun birkaç tanesi hariç tamamlanıp fiilen kullanıldığı halde özellikle son 25 yıldır hem 1163 sayılı kooperatifler yasasına, hem de 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa aykırı olarak site yönetimine geçmedik/geçemedik. Oysa konutların bitmesi ve iskân raporlarının alınması ile “FERDİLEŞME” yani “FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ” işleminin başlatılması gerekiyordu. Serbestlik kararları meseleyi yıllara yaymış olsa da sorunu ortadan kaldırmıyordu. Üzerine 2/3 çoğunluk sebebiyle SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ durumu da eklendi. Sonuç olarak bu mesele büyüyen bir kartopu gibi kooperatifimizin önünde çözülmeyi ve adım atılmasını bekliyor. Sürecin ertelenip durması hayrımıza değil. Kanunlara uymamak çok ciddi bir konu, öte yandan site beklentilerimize ve menfaatlerimize de aykırı.

Eminim çevrenizde “Tapunuz var mı?” sorusuna “Elbette var. Niye ki?” diye cevap veren birçok insan bulabilirsiniz. İşte bu cevap “Doğru bildiğimiz yanlışlardan” sadece bir tanesi. Çünkü, kooperatif yönetimleri bugüne kadar süreyi 60 yıla çıkararak elimizdeki KAT İRTİFAKLI TAPULARIN cins tashihi yapılarak KAT MÜLKİYETİ TAPUSU haline dönüşmesi için bir tür süre uzatımı aldılar. Ama bu süre değerlendirilemeyince hem FERDİLEŞME (FERDİ MÜNASEBETE GEÇİŞ)  yani Kat Mülkiyetli Tapularımızın verilmesi, hem de SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ gibi devasa iki sorun gelecek yıllara ertelemiş ve ötelemiş oldu.

Oysa elimizdeki kat irtifakı tapuları nihayetinde geçici bir belge. Halâ kurasını çektiğimiz arsa üzerindeki inşaata yönelik mülkiyet hakkı sahibiyiz. Ancak bu belgenin konutlar bittiğinde kat mülkiyeti tapusuna dönüşmesi şarttı. “KAT İRTİFAKI” neticede arsa payını gösteren bir tapudur. O tapuda maliki olunan dairenin ada ve parsel numarası ile kaç nolu bağımsız bölüm olduğu yazılıdır. Kooperatif ortağı KAT İRTİFAK TAPUSUNU aldıktan sonra inşaat oturulur duruma gelip iskân aldımı artık bir KAT MALİKİ olur.”(Av.İrfan KÖK) Bu işlemin de iskân raporunun alınmasını izleyen bir yıl içinde yapılması lazımdı.

Madem sadece yönetim planı hazırlama ve kat irtifakı tapusu ferdileşmeye/ferdi mülkiyete geçişi sağlamıyor. Madem elimizde bulunan geçici belgeler arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında bir ara form. Yani inşaatın başlamış ama tamamlanmamış olması hali. Madem Kat mülkiyeti tapusunda ise artık tamamlanmış bir inşaat yani “bağımsız bölüm” söz konusu. O zaman ferdileşme süreci nasıl başlayacak ve nasıl tamamlanacaktır?

Mevzuatımıza göre FERDİLEŞME sürecini başlatan ilk adım FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ. Bu işlem yapı kullanma izin belgesi sonrasında KOOPERATİF YÖNETİMİNİN TALEBİ ve tapu devri ile sonuçlandırılıyor. Ancak Madde hükmüne göre yapı kullanma izninin alınmasını MÜTEAKİP EN ÇOK BİR YIL İÇİNDE ferdi münasebete geçiş işleminin sonuçlandırılması lazım. Tabi ki bu bir yıllık süre kooperatif yönetimi için, Tapu sicil müdürlüğü ile ilgili değil. Bu talebe istinaden her bağımsız bölüm kime ait ise onun adına kat mülkiyeti kütük sayfasında ayrı ayrı tescil ediliyor. Aynı tescil kooperatif için de söz konusu. Yani ferdileşme ile beraber kooperatifin adı da tapu kütüğünden terkin edilmiş oluyor.

Orjan için SİTE YÖNETİMİ kaçınılmaz ve yasal bir zorunluluk. Bu süreç daha kat irtifakı aşamasında doğmuştu. Çünkü 1985 yılında tapuya tescil edilen YÖNETİM PLANI hepimiz adına açık bir irade beyanı idi. Sonrasında zaten her birimiz tapularımızı alırken o belgeyi imzaladık. Böylece tescil edilen yönetim planı bütün Orjan ortakları ve yönetimler için uyulması zorunlu bir taahhütname halini aldı. 40 yıldır da kooperatifin asli belgeleri arasında duruyor.

Bu bağlamda, konutların bitmesi ve iskân raporlarının alınması ile “FERDİLEŞME” yani “FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ” sürecinin başlaması, yani KAT İRTİFAKLI TAPULARIMIZIN KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ gerekiyordu. Bu mesele hala önümüzde ve hayata geçirilmeyi bekliyor.

Bu anlamda Orjan’da 1803 konutun 2/3’ü tamamlanıp fiilen kullanıldığı halde site yönetimine geçilmemesi hem 1163 sayılı kooperatifler yasasına, hem de 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa açık aykırılık teşkil eden bir durum. Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. Maddesi son derece açık.  Konut yapı kooperatifleri anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde de ortakların 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET işleri sonuçlandırılır.  

PEKİ, BİZ NE YAPTIK? 20 yıllık kooperatif süresini önce 40 yıla, daha sonra da 60 yıla çıkardık. Böylelikle de özellikle son 25 yıl içinde hem kooperatifin amacının sonlanması, hem de tapuların kat mülkiyetine dönüşmesi sorununu YILLAR İÇİNDE BİR KARTOPU GİBİ BÜYÜTTÜK. Bugün baktığımızda sorun o kadar büyük ki görülemiyor.

-II-

NEYİ BEKLİYORUZ?

Benim gibi ömrünün sonbaharını yaşayan ORJANIN ESKİLERİ bir bir eksiliyorlar. Çevrenize bakın; Orjanın geçmişini, 46 yıllık yolculuğunu bilen, sırası geldiğinde görev ve sorumluluk alan, adeta Orjanın hafızası olan ÇINARLARIN gittikçe azalmakta olduğunu sizler de göreceksiniz. Bugün eski başkanlardan Zafer TEKİNMERİÇ’in de vefat ettiğini üzüntü ile öğrendim. Rahmet olsun, ailesine, sevenlerine ve tüm Orjana başsağlığı dilerim. Kendisiyle 1986-1990 döneminde o yönetim kurulu üyesi ben de denetçi olarak birlikte görev yapmıştık. 1987’de yeni yönetim kurulu başkanlığını o üstlenmişti. Mart 1991’e kadar da iki dönem sürdürdü.

O yıllar hem altyapı hem de konut inşaatları oldukça yoğundu. Serbestlik kararı sebebiyle arazide çok sayıda müteahhid/taşaron/usta faaliyet gösteriyordu. O kadar ki kontrol mühendislerimiz de oldu o dönemde. Bu vesileyle eski yeni hiçbir ayrım gözetmeden Orjana hizmeti geçen tüm başkan, yönetim kurulu üyesi, denetici ve çalışanları ile tüm Orjan ortaklarına şükran hisleriyle doluyum. Her yıl 100 dolayında konutun el değiştirdiğini, bir o kadarının da veraset yoluyla ikinci üçüncü kuşaklara geçtiğini dikkate alırsak ORJAN’IN ORTAK YAPISININ DEĞİL 46, 10 YIL ÖNCESİYLE BİLE AYNI OLMADIĞINI TESLİM ETMELİYİZ. Zira bu farklılaşmayı her genel kurulda eksilen tanıdık simalar yanında yeni çoğalan simalarla da görüp anlayabiliyoruz.

Bazen benim site yönetimi konusundaki yazılarımı ve çabalarımı anlayamayanlar oluyor. Çünkü yazdıklarım Orjanın bugünü ile sınırlı değil. Günün karmaşası içinde boğulmadan daha geniş bir bakışla düşünebiliyorum. Geçmişini yaşamış, bugünkü sorunlarını bilen, geleceği için düşünen, yazan biriyim. Bir saniye sonrasından emin olamayan birinin; Orjanın 10 yıl, 20 yıl sonrasına yönelik çabaları anlaşılmayabilir. Hatta yazılarımı beğeni ile ölçenler, “kimse okumuyor ki”, “çok uzun yazıyorsun”, “Site yönetimini kim görecek?” diyenlere de söylenecek sözüm şu:

“Doğru söylüyorsunuz. Az beğeni alıyor. Beğenilsin diye yazmıyorum ki. Her okuyan beğenmeyebilir, yeter ki okusun. İki satırdan fazlasını okumamak zamanımızın geçeri, yapacak bir şey yok. Yarına ömrüm olup olmayacağını tabi ki bilemem. Belki 2-3 yıl sonra kurulacak bir site yönetimini de göremeyebilirim. Ancak, Orjan için bildiklerimi, düşüncelerimi, uyarılarımı ve endişelerimi paylaşmayayım mı? Geleceğe dair önerilerim bana mı kalsın? Hayır! “İyilik yap denize at, balık bilmezse Halîk bilir” denilmiş. Ben de şairin “Âvâzeyi bu âleme dâvûd gibi sal, Bâkî kalan bu dünyada bir hoş sadâ imiş” dediği gibi tarihe not düşmeye devam edeceğim. İNANIYORUM Kİ BİR GÜN MUTLAKA SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLECEK. O zaman belki şaşıranlar, mahcup olanlar olacak ama ben yapması gerekeni yapmış biri olarak müsterih olacağım. Yazdıklarımı herkes okumasa da zaten lazım olduğunda (benim çocuklarım ve torunlarım da dahil) okuyacaklar mutlaka olacaktır.”

ORJANI SEVİYORUM. Üç nesil Orjanlıyız. Torunlarım da orada büyüyorlar. Onun için fotoğraf da paylaşırım, şiir de yayınlarım. Orjan Postası yazılarım ise elimden geleni yaptığımın şahididir. Kaldı ki bu aralar çok daha fazlasını ORJAN ÇALIŞTAYI için yapıyorum. Nisana kadar dur durak bilmeden 22 sorulu ÇALIŞTAY RAPORUNU tamamlamaya çalışacağım.  Geçen haftayla birlikte kooperatifle ilgili ilk 4 soru cevabımız tamamlandı, kalan 7 soru üzerinde diğer arkadaşlarla müşterek çalışıyoruz. Güray bey de son 11 soru üzerinde görüşlerini iletmiş durumda. ORJANA ASIL KATKIMIZ ise, site yönetimine geçiş kılavuzu olacak olan işte bu ÇALIŞTAY RAPORU eserimizle olacak.

Bu haftaki yazımı kısa tutacağım. Ama Orjanın yıllardır ertelenmiş/ötelenmiş iki büyük sorunu FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI ve SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ üzerine altı çizilmesi gereken bazı konuları özet olarak bir kez daha vurgulamak istiyorum.  ÖNCE BİR DURUM TESPİTİ:

634 sayılı yasa kapsamında bir SİTE YÖNETİMİ kurulabilmesi için konutların fiilen teslim edilmiş ve içinde yaşanmaya başlanmış olması yeterli değil. 17.maddedeki şartların, yani; 2/3 çoğunluğun kat irtifaklı konutlarının BİTMİŞ, TESLİM EDİLMİŞ, içinde YAŞANILIYOR ve YAPI KULLANMA İZİNLERİNİN alınmış (1 yıl içinde) olması gerekiyor. Ki bu bize göre söz konusu çoğunluğun sağlandığı yıl 2014’tür. Orjanda FERDİLEŞME İŞLEMLERİNİN tümüyle tamamlanmamış olması site yönetimi oluşturulmamasına mazeret olamaz.  Ancak kooperatifin amacını tamamlayabilmesi için 1803 bağımsız konutun tümünün KAT MÜLKİYETLİ TAPULARA DÖNÜŞÜM SÜRECİ devam edecektir. Demek oluyor ki şu anda olması gerekenin en az 7 yıl gerisindeyiz.

Bu yavaştan alış, hatta unutma/unutturma bir tür kanuna karşı durma değil midir? Olması gerekeni yapmayıp, ertelemelerle zaman kazanmaya çalışmak belki kurnazca ama hiç de hayrımıza değil. Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin hiçbir  yararı yok. 1803 KONUTU İÇEREN 343/3 ANAGAYRİMENKULÜN MÜLKİYETİ HALA KOOPERATİFTE. Ayrıca zaten Kooperatif üzerinde anagayrimenkule dahil olmayan ve yerleşim planında konut alanı bulunmayan 3 tane daha tapu bulunuyor. O yüzden ilk genel kuruldan FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ SÜRECİNİ TAMAMLAMAYA yönelik bir karar alınması son derece önemli. Ama aynı genel kurulda daha fazla gecikmeden SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ BAŞLATMAK için de yetki alınması gerekiyor. Yapacak çok iş, çözülecek çok sorun, yürünecek çok yolumuz var.

Orjan’da 1985 yılında kat İrtifakı kuruldu. O yıldan bu yana herkes tapu müdürlüğünden mavi renkli Kat İrtifakı Tapusunu almış durumda. Ama Kooperatifin nihai amacı; tamamlanan ve Yapı Kullanma İzni (iskân raporu)almış konutların birer BAĞIMSIZ BÖLÜM olarak Kat Mülkiyetli Tapularının verilmesini sağlamak (FERDİLESME-Ferdi Mülkiyete geçiş) olduğu halde bu güne kadar ne bu yönde bir niyet ne de bir çaba görmedik, duymadık. Bu kusur ve ihmal ötesi çok ciddi bir durum.

2017 deki yazısıyla Bakanlık sonuç olarak Orjan yönetiminin işletme kooperatifine geçme talebini, dosyadaki kat irtifaklı tapu örneğini de kabul etmeyerek ve 'ÖNCE FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYIN' diyerek reddetmiş. Bu arada da ne yapmamız gerektiğini açık seçik belirtmiş. “Öncelikle kat mülkiyeti tapusu vererek ferdi münasebete geçmeniz gerekiyor!” diyor. Ancak bu uyarıya rağmen ARADAN GEÇEN 7 YILA RAĞMEN yine ne bir duyuru, ne bir yönlendirme, ne de gündem maddesi göremedik. Eski yönetimler bırakın bu konuda çalışmayı, bazı ortaklarımızın tamamen kendi çabasıyla cins tashihi yaparak tapularını Kat Mülkiyetine çevirmiş olmalarına da seyirci kaldılar. Bu tutum sürdürülürse Bakanlıkla yapılacak ilk yazışmada kooperatifin daha ağır eleştirilmesi kaçınılmaz olacak.  Öte yandan hem 1163 hem de 634 sayılı yasaya aykırılık nedeniyle açılacak herhangi bir dava sonucu yönetim kooperatifi dağılma eşiğinde, kendisini de tasfiye görevlisi durumunda bulabilir. 

BU DURUMDA BİLİNMESİ GEREKEN BİR ŞEY DAHA VAR: Varlığı işletme kooperatifine dönüşse bile FERDİ MÜLKİYET TAPULARINI ORTAKLARA DAĞITTIKTAN SONRA kooperatif artık o SİTEYİ YÖNETEMEZ! Bu yazlık siteler için de, kışlık siteler için de sanayi siteleri için de geçerli bir kural. Maalesef malikler de haklarını bilmedikleri için bunu olağan görebiliyorlar.

Bu durumda “Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17.maddesine göre aralarında iskân raporu almış, halen konutunda oturan Kat irtifaklı tapu sahipleri de bulunan 2/3 çoğunluk kendi insiyatifleriyle toplanıp site yönetimi kurabilir mi?” sorusunun cevabı da uzmanların görüşüne göre “evet”. “Yönetim oluşturabilirsiniz. Yönetim oluşturmazsanız sorun olur. Çünkü işler yürümez. (Memduh Demir) “Yönetim planına uyarak tüm işlerinizi yapabilirsiniz.”(Kemal Dikmen) 

SONUÇ: Şayet hazırlıklı değilsek, yarın bir gün yeni yasal bir düzenleme, ikinci bir bakanlık uyarısı yada bir mahkeme kararı ile karşı karşıya kalırsak ne yapacağımızı düşünmeye başlasak bile çok geç kalmış olmaz mıyız? O zaman emin olun bu hale düşmek hepimiz için daha sancılı olabilir. O yüzden gelin bugünden düşünüp hazırlanalım.

Belki birileri için çarpıcı ve şaşırtıcı gelebilir ama ORJAN ASLA YASAL ANLAMDA BİR SİTE DEĞİLDİR, OLMADI DA. Gelecekte öyle olacağı kesin, ama bugün için değil. Konuşmalarda, yazılı paylaşım, öneri, yorum ya da eleştirilerde hep bu adın kullanıldığını hepimiz biliyoruz. O kadar yaygın ki, henüz yasal olarak site yönetimine geçmeden bir site olduğumuzu içselleştirmiş durumdayız. Neticede kooperatif ne olacaksa olacak, onunla eş zamanlı olarak da 634 sayılı yasa ve yönetim planına göre kat malikleri kurulunun oluşmasıyla; yönetim planının güncellenmesi ve site yönetiminin işlemesi de başlamış olacak.

Kural olarak Kooperatif yönetimleri Orjanı KOOPERATİF OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler. Bunu hala bir seçenekmiş gibi gören, düşünen pek çok insan var aramızda. Konuşurken, yazarken “bu da nereden çıktı?” diyenler oldukça fazla. Neden? Çünkü, Kooperatif yönetimleri özellikle son 25 yıldır kendilerini böyle ”…miş gibi” lanse ettiler. Orjan bundan dolayı maalesef bunca yıldır bir site yönetimi altında yaşadığını sandı. Hâlbuki öyle değildi. Ertelemeler ve süre uzatmalar o kadar normal hale getirdi ki bu durumu; o kadar alıştık ki halimize sonunda başka yoldan gitmemiz gerektiğini aklımıza bile getirmiyoruz. Hatta bu konuda temelsiz münakaşalara dahi girebiliyoruz.

Teşbihte hata olmaz kooperatifi bir müteahhit gibi görebiliriz. Öte yandan aslında site yönetimi süreci daha kat irtifakı kurulurken, 1985 yılında tapuya tescil edilen YÖNETİM PLANI ile başlamıştı. Kat irtifaklı tapularımızı da sonraki yıllarda gruplar halinde veya peyderpey bireysel taleplerle aldık. Aradan 40 yıl geçti hala kooperatif olarak devam ediyoruz. Oysa 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 17. maddesi gereğince site yönetimine geçişin önünde hiçbir yasal engel yok. Kaldı ki bu yasaya göre hazırlanmış 1985 tarihli Yönetim Planımız da var.

Kooperatif açısından Ferdileşme bir zorunluluk, ancak SİTE YÖNETİMİ kurulmasının şartı değil. Site yönetimi kurulması için 17.maddeye göre kat irtifak sahibi 2/3 çoğunluk yeterli. Sonuçta tüm kat malikleri kooperatif amacı çerçevesinde eninde sonunda kat mülkiyet tapularını alacaklar zaten. Bu süre konutlar bitip iskân raporu alındığında işlemeye başlamıştı. Sadece sürecin TAMAMLANMASI GEREKİYOR. Ama tekrar edelim Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş oluyor.  Bu yüzden Ne yapabileceğimizi vaktinden evvel düşünüp ona göre hareket etmek mecburiyetindeyiz. SONUÇ OLARAK ENİNDE SONUNDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMİŞ OLMAYACAĞIZ MI? Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok. Bir denetim sonucunda, YASAL BİR DEĞİŞİKLİK ya da bir mahkeme kararıyla “buraya kadar!” denilirse daha mı iyi olacak. Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz gerekiyor. 

Orjan için 2031’e kadar önümüzdeki 7 yılda takip edilecek istikamet ve gidilecek yol apaçık belli. Bu yüzden günün güncel sorunları kadar, belki onlardan daha fazla mümkün olduğu kadar geleceğe dair düşünmeye de çalışmalıyız. Çünkü karşımızda duran, yolumuzu tıkayan sorun FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI ise asıl odaklanılması gereken mesele de SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ başlatabilmektir. Artan yoğunlukta bu konuda düşünmeye, fikir üretmeye ve birlik beraberliğe ihtiyacımız var. NETİCEDE ORJAN’IN GELECEĞİ BU.

-------------------------------------------

Okuduğunuz için teşekkür ederim.